Durante una firma dal notaio, la voce “spese ipotecarie” sul conteggio provoca spesso la stessa reazione: perché questo importo, e soprattutto, chi lo paga? Sulla carta, la risposta sembra semplice. In pratica, la ripartizione di queste spese dipende dal tipo di garanzia, dal potere di negoziazione con la banca e dal momento in cui si pone la domanda nella preparazione del dossier.
Negoziare la copertura delle spese ipotecarie con la propria banca
Lo osserviamo dalla risalita dei tassi nel 2022-2023: diversi mediatori, tra cui Vousfinancer e Artémis Courtage, segnalano che le banche accettano più spesso di coprire una parte delle spese di garanzia. Questo gesto commerciale non è automatico. Si inserisce in una negoziazione globale che include il tasso del credito, l’assicurazione del mutuatario e la domiciliazione dei redditi.
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Concretamente, la banca non rimborsa le spese ipotecarie a posteriori. Propone un “pacchetto” in cui il costo della garanzia è assorbito nelle condizioni del prestito immobiliare, sia tramite un tasso leggermente aggiustato, sia tramite uno sconto sulle spese di dossier. Prima di firmare un’offerta, è utile porre la domanda in modo diretto: “Vi occupate di tutto o parte delle spese di garanzia?”
Per comprendere le spese ipotecarie su un prestito immobiliare, è importante tenere a mente che queste spese sono sempre integrate nel TAEG. La Banca di Francia e la DGCCRF ricordano che tutte le spese che condizionano l’erogazione del prestito rientrano in questo calcolo, il che impedisce alla banca di nascondere chi sostiene realmente la spesa.
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Spese ipotecarie: cosa paga realmente il mutuatario alla firma
Il giorno della firma dell’atto dal notaio, è il mutuatario a saldare la fattura. Non la banca, non il venditore. La somma viene prelevata dai fondi sbloccati dall’ente creditore, prima ancora che il resto del prezzo venga versato al venditore.
Le spese ipotecarie comprendono diverse voci distinte:
- Gli emolumenti del notaio, calcolati secondo un tariffario regolamentato e proporzionali all’importo del prestito immobiliare garantito.
- La tassa di pubblicità fondiaria, versata al servizio di pubblicità fondiaria per l’iscrizione dell’ipoteca nel registro immobiliare.
- Il contributo di sicurezza immobiliare, che remunera lo Stato per la registrazione della garanzia.
- Le spese anticipate, che coprono i costi sostenuti dal notaio (copie di atti, estratti catastali, ecc.).
Il mutuatario è l’unico debitore legale di queste spese. Il notaio non può addebitarle alla banca né al venditore, salvo diversa convenzione espressa, il che rimane molto raro.
Ipoteca convenzionale o ipoteca legale speciale del prestatore di denaro
Dal 1° gennaio 2022, l’ipoteca legale speciale del prestatore di denaro (HLSPD) ha sostituito il precedente privilegio di prestatore di denaro (PPD). La differenza principale riguarda la tassa di pubblicità fondiaria: l’HLSPD ne è esente per i beni antichi, il che riduce sensibilmente il costo per il mutuatario rispetto a un’ipoteca convenzionale.
L’ipoteca convenzionale, invece, si applica a tutti i tipi di beni (nuovi, antichi, terreni). Costa di più perché include la tassa di pubblicità fondiaria. Non si sceglie sempre: è la natura del bene e del finanziamento a determinare quale la banca richiederà.
Rimozione dell’ipoteca: spese aggiuntive spesso dimenticate
Il prestito è rimborsato, il bene è venduto prima della scadenza del prestito, oppure si riacquista il credito presso un concorrente. In ciascuno di questi casi, è necessario rimuovere l’ipoteca. Questa operazione si chiama rimozione, e genera un secondo passaggio dal notaio con nuove spese.
Le spese di rimozione sono a carico del mutuatario, anche quando è un riacquisto del credito a innescarla. Si sottovaluta spesso questa voce quando si confrontano due offerte di prestito immobiliare. Se si rivende il bene nei primi anni, il cumulo delle spese di iscrizione e di rimozione può rappresentare un costo notevole.
Punto da ricordare: se il prestito giunge a scadenza senza vendita né riacquisto, l’iscrizione ipotecaria scompare automaticamente un anno dopo l’ultima scadenza. Nessuna rimozione è quindi necessaria, e si risparmiano queste spese.
Ipoteca o fideicommissaria: confrontare il costo reale per il mutuatario
La domanda “chi paga” non ha lo stesso significato a seconda della garanzia scelta. Con una fideicommissaria (tipo Crédit Logement), il mutuatario versa una commissione e un fondo mutuale di garanzia. Una parte del fondo mutuale viene restituita al rimborso del prestito, il che riduce il costo netto rispetto a un’ipoteca in cui nulla è recuperabile.
Con l’ipoteca, la totalità delle spese è acquisita definitivamente. Emolumenti del notaio, tassa di pubblicità fondiaria, contributo di sicurezza immobiliare: nessuno di questi importi torna al mutuatario, anche se il credito è rimborsato anticipatamente.
I ritorni variano su questo punto a seconda degli istituti, ma in generale, la fideicommissaria rimane meno costosa per il mutuatario quando il bene viene rivenduto prima della fine del credito. L’ipoteca si giustifica quando la banca la richiede (profili atipici, beni specifici) o quando nessun ente di fideicommissaria accetta il dossier.
Deduzione fiscale delle spese ipotecarie
Per un acquisto residenziale classico, le spese ipotecarie non sono deducibili dai redditi. Il regime fiscale francese riserva la deduzione di queste spese agli investitori che dichiarano redditi fondiari. Un mutuatario che acquista la propria abitazione principale assorbe quindi il costo integralmente, senza compensazione fiscale.
Prima di convalidare il tipo di garanzia con la propria banca, è utile richiedere un confronto scritto tra ipoteca e fideicommissaria. Il notaio può fornire una simulazione delle spese di iscrizione, e la banca deve integrare la totalità di queste spese nel TAEG comunicato. È l’unico indicatore affidabile per confrontare due offerte di prestito immobiliare su un piano di parità.