Bei einer Unterschrift beim Notar sorgt die Zeile “Hypothekengebühren” auf der Abrechnung oft für die gleiche Reaktion: Warum dieser Betrag und vor allem, wer bezahlt ihn? Auf dem Papier scheint die Antwort einfach. In der Praxis hängt die Verteilung dieser Gebühren von der Art der Sicherheit, der Verhandlungsstärke mit der Bank und dem Zeitpunkt ab, zu dem man die Frage im Rahmen der Aktenlage stellt.
Die Übernahme der Hypothekengebühren mit der Bank verhandeln
Seit dem Anstieg der Zinssätze in 2022-2023 beobachten wir: Mehrere Makler, darunter Vousfinancer und Artémis Courtage, berichten, dass Banken häufiger bereit sind, einen Teil der Sicherungsgebühren zu übernehmen. Diese kommerzielle Geste ist nicht automatisch. Sie ist Teil einer umfassenden Verhandlung, die den Zinssatz des Kredits, die Kreditversicherung und die Gehaltsverlegung umfasst.
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Konkret erstattet die Bank die Hypothekengebühren nicht nachträglich. Sie bietet ein “Paket” an, bei dem die Kosten der Sicherheit in die Bedingungen des Immobilienkredits integriert sind, entweder durch einen leicht angepassten Zinssatz oder durch einen Rabatt auf die Bearbeitungsgebühren. Bevor man ein Angebot unterschreibt, ist es ratsam, die Frage direkt zu stellen: “Übernehmen Sie ganz oder teilweise die Sicherungsgebühren?”
Um die Hypothekengebühren bei einem Immobilienkredit zu verstehen, sollte man im Hinterkopf behalten, dass diese Gebühren immer in den effektiven Jahreszins (TEAG) integriert sind. Die Banque de France und die DGCCRF erinnern daran, dass alle Gebühren, die die Gewährung des Kredits bedingen, in diese Berechnung einfließen, was die Bank daran hindert, zu verschleiern, wer tatsächlich die Kosten trägt.
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Hypothekengebühren: Was der Kreditnehmer bei der Unterschrift tatsächlich bezahlt
Am Tag der Unterschrift des Dokuments beim Notar bezahlt der Kreditnehmer die Rechnung. Nicht die Bank, nicht der Verkäufer. Der Betrag wird von den Mitteln abgezogen, die von der kreditgebenden Institution freigegeben werden, noch bevor der Rest des Preises an den Verkäufer gezahlt wird.
Die Hypothekengebühren setzen sich aus mehreren Posten zusammen:
- Die Gebühren des Notars, die nach einem regulierten Tarif berechnet werden und proportional zum Betrag des gesicherten Immobilienkredits sind.
- Die Grundbuchgebühr, die an den Grundbuchdienst für die Eintragung der Hypothek im Immobilienverzeichnis gezahlt wird.
- Der Beitrag zur Immobilien-Sicherheitsgebühr, der den Staat für die Registrierung der Sicherheit entschädigt.
- Die Auslagen, die die vom Notar vorab getragenen Kosten decken (Kopien von Urkunden, Katasterauszüge usw.).
Der Kreditnehmer ist der einzige rechtlich Verantwortliche für diese Gebühren. Der Notar kann sie nicht der Bank oder dem Verkäufer in Rechnung stellen, es sei denn, es gibt eine ausdrückliche gegenteilige Vereinbarung, was sehr selten ist.
Konventionelle Hypothek oder spezielle gesetzliche Hypothek des Geldgebers
Seit dem 1. Januar 2022 hat die spezielle gesetzliche Hypothek des Geldgebers (HLSPD) das frühere Vorrecht des Geldgebers (PPD) ersetzt. Der wesentliche Unterschied liegt in der Grundbuchgebühr: Die HLSPD ist bei alten Immobilien davon befreit, was die Kosten für den Kreditnehmer im Vergleich zu einer konventionellen Hypothek erheblich senkt.
Die konventionelle Hypothek gilt hingegen für alle Arten von Immobilien (neu, alt, Grundstück). Sie ist teurer, da sie die Grundbuchgebühr beinhaltet. Man wählt nicht immer: Es ist die Art der Immobilie und der Finanzierung, die bestimmt, welche die Bank verlangen wird.
Aufhebung der Hypothek: Oft vergessene zusätzliche Gebühren
Der Kredit ist zurückgezahlt, die Immobilie wird vor Ende des Kredits verkauft, oder man kauft den Kredit bei einem Wettbewerber zurück. In jedem dieser Fälle muss die Hypothek aufgehoben werden. Dieser Vorgang wird als Aufhebung bezeichnet und erfordert einen zweiten Besuch beim Notar mit neuen Gebühren.
Die Gebühren für die Aufhebung trägt der Kreditnehmer, selbst wenn es sich um eine Kreditablösung handelt, die sie auslöst. Oft wird dieser Posten unterschätzt, wenn man zwei Immobilienkreditangebote vergleicht. Wenn man die Immobilie in den ersten Jahren verkauft, kann die Summe der Eintragungs- und Aufhebungsgebühren eine erhebliche Mehrbelastung darstellen.
Wichtig zu beachten: Wenn der Kredit ohne Verkauf oder Rückkauf ausläuft, erlischt die Hypothek ein Jahr nach der letzten Fälligkeit automatisch. Eine Aufhebung ist dann nicht erforderlich, und man spart diese Gebühren.
Hypothek oder Bankbürgschaft: Die tatsächlichen Kosten für den Kreditnehmer vergleichen
Die Frage “wer bezahlt” hat je nach gewählter Sicherheit nicht die gleiche Bedeutung. Bei einer Bankbürgschaft (z.B. Crédit Logement) zahlt der Kreditnehmer eine Gebühr und einen Sicherungsfonds. Ein Teil des Sicherungsfonds wird bei der Rückzahlung des Kredits zurückerstattet, was die Nettokosten im Vergleich zu einer Hypothek, bei der nichts zurückgeholt werden kann, reduziert.
Bei der Hypothek sind die gesamten Gebühren endgültig. Gebühren des Notars, Grundbuchgebühr, Beitrag zur Immobilien-Sicherheitsgebühr: Keiner dieser Beträge wird an den Kreditnehmer zurückgezahlt, selbst wenn der Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird.
Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Institution, aber im Allgemeinen bleibt die Bürgschaft für den Kreditnehmer weniger kostspielig, wenn die Immobilie vor Ende des Kredits verkauft wird. Die Hypothek ist gerechtfertigt, wenn die Bank sie verlangt (atypische Profile, spezifische Immobilien) oder wenn keine Bürgschaftsorganisation das Dossier akzeptiert.
Steuerliche Absetzbarkeit der Hypothekengebühren
Für einen klassischen Wohnimmobilienkauf sind die Hypothekengebühren nicht von den Einkünften absetzbar. Das französische Steuergesetz erlaubt die Absetzbarkeit dieser Gebühren nur für Investoren, die Einkünfte aus Immobilienvermietung deklarieren. Ein Kreditnehmer, der seine Hauptwohnung kauft, trägt daher die Kosten vollständig, ohne steuerliche Entschädigung.
Bevor man den Typ der Sicherheit mit seiner Bank bestätigt, ist es vorteilhaft, einen schriftlichen Vergleich zwischen Hypothek und Bürgschaft zu verlangen. Der Notar kann eine Simulation der Eintragungsgebühren bereitstellen, und die Bank muss alle diese Gebühren in den mitgeteilten TEAG einbeziehen. Dies ist der einzige zuverlässige Indikator, um zwei Immobilienkreditangebote auf gleicher Basis zu vergleichen.