Durante una firma ante el notario, la línea “gastos de hipoteca” en el desglose provoca a menudo la misma reacción: ¿por qué este monto, y sobre todo, quién lo paga? En papel, la respuesta parece simple. En la práctica, la distribución de estos gastos depende del tipo de garantía, del poder de negociación con el banco y del momento en que se plantea la pregunta en la elaboración del expediente.
Negociar la asunción de los gastos de hipoteca con su banco
Se ha observado desde el aumento de las tasas en 2022-2023: varios corredores, incluidos Vousfinancer y Artémis Courtage, informan que los bancos aceptan más a menudo asumir una parte de los gastos de garantía. Este gesto comercial no es automático. Se inscribe en una negociación global que incluye la tasa del crédito, el seguro del prestatario y la domiciliación de los ingresos.
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Concretamente, el banco no reembolsa los gastos de hipoteca después. Ofrece un “paquete” donde el costo de la garantía se absorbe en las condiciones del préstamo hipotecario, ya sea mediante una tasa ligeramente ajustada, ya sea mediante un descuento en los gastos de tramitación. Antes de firmar una oferta, es conveniente plantear la pregunta de manera directa: “¿Asumen ustedes todo o parte de los gastos de garantía?”
Para entender los gastos de hipoteca en un préstamo hipotecario, hay que tener en cuenta que estos gastos siempre están integrados en el TAEG. El Banco de Francia y la DGCCRF recuerdan que cualquier gasto que condicione la concesión del préstamo entra en este cálculo, lo que impide que el banco oculte quién soporta realmente el gasto.
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Gastos de hipoteca: lo que realmente paga el prestatario en la firma
El día de la firma del acto ante el notario, es el prestatario quien paga la factura. No el banco, no el vendedor. La suma se deduce de los fondos desbloqueados por la entidad prestamista, incluso antes de que el resto del precio sea pagado al vendedor.
Los gastos de hipoteca agrupan varios conceptos distintos:
- Los honorarios del notario, calculados según una tarifa regulada y proporcionales al monto del préstamo hipotecario garantizado.
- El impuesto de publicidad inmobiliaria, pagado al servicio de publicidad inmobiliaria por la inscripción de la hipoteca en el registro inmobiliario.
- La contribución de seguridad inmobiliaria, que remunera al Estado por el registro de la garantía.
- Los desembolsos, que cubren los gastos adelantados por el notario (copias de actos, extractos catastrales, etc.).
El prestatario es el único responsable legal de estos gastos. El notario no puede facturarlos al banco ni al vendedor, salvo acuerdo expreso en contrario, lo que sigue siendo muy raro.
Hipoteca convencional o hipoteca legal especial del prestamista de dinero
Desde el 1 de enero de 2022, la hipoteca legal especial del prestamista de dinero (HLSPD) ha reemplazado al antiguo privilegio de prestamista de dinero (PPD). La diferencia principal radica en el impuesto de publicidad inmobiliaria: la HLSPD está exenta en bienes antiguos, lo que reduce significativamente el costo para el prestatario en comparación con una hipoteca convencional.
La hipoteca convencional, por su parte, se aplica a todos los tipos de bienes (nuevos, antiguos, terrenos). Cuesta más porque incluye el impuesto de publicidad inmobiliaria. No siempre se elige: es la naturaleza del bien y del financiamiento lo que determina cuál exigirá el banco.
Levantamiento de hipoteca: gastos adicionales a menudo olvidados
El crédito se reembolsa, el bien se vende antes de que finalice el préstamo, o se refinancia el crédito con un competidor. En cada uno de estos casos, es necesario levantar la hipoteca. Esta operación se llama levantamiento, y genera un segundo paso ante el notario con nuevos gastos.
Los gastos de levantamiento son a cargo del prestatario, incluso cuando es una refinanciación de crédito la que lo desencadena. A menudo se subestima este concepto al comparar dos ofertas de préstamo hipotecario. Si se vende el bien en los primeros años, la suma de los gastos de inscripción y levantamiento puede representar un sobrecosto notable.
Punto a recordar: si el préstamo llega a su término sin reventa ni refinanciación, la inscripción hipotecaria desaparece por sí misma un año después de la última cuota. No se requiere ningún levantamiento, y se ahorran estos gastos.
Hipoteca o aval bancario: comparar el costo real para el prestatario
La pregunta “¿quién paga?” no tiene el mismo sentido según la garantía elegida. Con un aval bancario (tipo Crédit Logement), el prestatario paga una comisión y un fondo mutuo de garantía. Una parte del fondo mutuo se restituye al reembolso del préstamo, lo que reduce el costo neto en comparación con una hipoteca donde nada es recuperable.
Con la hipoteca, la totalidad de los gastos se adquiere de forma definitiva. Honorarios del notario, impuesto de publicidad inmobiliaria, contribución de seguridad inmobiliaria: ninguno de estos montos regresa al prestatario, incluso si el crédito se reembolsa anticipadamente.
Las devoluciones varían en este punto según las entidades, pero en general, el aval sigue siendo menos costoso para el prestatario cuando el bien se revende antes de que finalice el crédito. La hipoteca se justifica cuando el banco la exige (perfiles atípicos, bienes específicos) o cuando ningún organismo de aval acepta el expediente.
Deducción fiscal de los gastos de hipoteca
Para una compra residencial clásica, los gastos de hipoteca no son deducibles de los ingresos. El régimen fiscal francés reserva la deducción de estos gastos a los inversores que declaran ingresos inmobiliarios. Un prestatario que compra su residencia principal absorbe, por tanto, el costo en su totalidad, sin compensación fiscal.
Antes de validar el tipo de garantía con su banco, es recomendable solicitar un comparativo escrito entre hipoteca y aval. El notario puede proporcionar una simulación de los gastos de inscripción, y el banco debe integrar la totalidad de estos gastos en el TAEG comunicado. Es el único indicador fiable para comparar dos ofertas de préstamo hipotecario en igualdad de condiciones.