Durante a assinatura no cartório, a linha “custos de hipoteca” no demonstrativo provoca frequentemente a mesma reação: por que esse valor, e principalmente, quem paga? No papel, a resposta parece simples. Na prática, a distribuição desses custos depende do tipo de garantia, do poder de negociação com o banco e do momento em que se faz a pergunta na montagem do dossiê.
Negociar a responsabilidade pelos custos de hipoteca com o banco
Observa-se desde a alta das taxas em 2022-2023: vários corretores, incluindo Vocêfinancer e Artémis Courtage, relatam que os bancos aceitam mais frequentemente cobrir uma parte dos custos de garantia. Esse gesto comercial não é automático. Ele se insere em uma negociação global que inclui a taxa do crédito, o seguro do mutuário e a domiciliação da renda.
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Concretamente, o banco não reembolsa os custos de hipoteca posteriormente. Ele oferece um “pacote” onde o custo da garantia é absorvido nas condições do empréstimo imobiliário, seja por uma taxa ligeiramente ajustada, seja por um desconto nas taxas de dossiê. Antes de assinar uma oferta, é aconselhável fazer a pergunta diretamente: “Vocês cobrem total ou parcialmente os custos de garantia?”
Para entender os custos de hipoteca em um empréstimo imobiliário, é importante lembrar que esses custos estão sempre integrados no TAEG. O Banco da França e a DGCCRF lembram que todo custo condicionante à concessão do empréstimo entra nesse cálculo, o que impede o banco de ocultar quem realmente suporta a despesa.
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Custos de hipoteca: o que o mutuário realmente paga na assinatura
No dia da assinatura do ato no cartório, é o mutuário quem paga a conta. Não é o banco, nem o vendedor. A quantia é descontada dos fundos liberados pela instituição financeira, mesmo antes que o restante do preço seja pago ao vendedor.
Os custos de hipoteca englobam várias despesas distintas:
- Os emolumentos do notário, calculados de acordo com uma tabela regulamentada e proporcionais ao valor do empréstimo imobiliário garantido.
- A taxa de publicidade fundiária, paga ao serviço de publicidade fundiária para a inscrição da hipoteca no registro imobiliário.
- A contribuição de segurança imobiliária, que remunera o Estado pelo registro da garantia.
- Os desembolsos, que cobrem as despesas adiantadas pelo notário (cópias de atos, extratos cadastrais, etc.).
O mutuário é o único responsável legal por esses custos. O notário não pode cobrálos do banco nem do vendedor, salvo disposição contrária expressa, o que continua sendo muito raro.
Hipoteca convencional ou hipoteca legal especial do credor de bens
Desde 1º de janeiro de 2022, a hipoteca legal especial do credor de bens (HLSPD) substituiu o antigo privilégio do credor de bens (PPD). A principal diferença está na taxa de publicidade fundiária: a HLSPD é isenta sobre bens antigos, o que reduz significativamente o custo para o mutuário em comparação com uma hipoteca convencional.
A hipoteca convencional, por sua vez, aplica-se a todos os tipos de bens (novos, antigos, terrenos). Ela custa mais porque inclui a taxa de publicidade fundiária. Nem sempre se escolhe: é a natureza do bem e do financiamento que determina qual a exigida pelo banco.
Levantamento de hipoteca: custos adicionais frequentemente esquecidos
O crédito é quitado, o bem é vendido antes do término do empréstimo, ou se faz a portabilidade do crédito para um concorrente. Em cada um desses casos, é necessário levantar a hipoteca. Essa operação é chamada de levantamento, e gera uma segunda visita ao notário com novos custos.
Os custos de levantamento são de responsabilidade do mutuário, mesmo quando é uma portabilidade de crédito que a desencadeia. Muitas vezes, subestimamos essa despesa ao comparar duas ofertas de empréstimo imobiliário. Se o bem for vendido nos primeiros anos, a soma dos custos de inscrição e levantamento pode representar um custo adicional significativo.
Ponto a ser lembrado: se o empréstimo chega ao fim sem venda ou portabilidade, a inscrição hipotecária desaparece por conta própria um ano após o último vencimento. Nenhum levantamento é então necessário, e economiza-se esses custos.
Hipoteca ou garantia bancária: comparar o custo real para o mutuário
A pergunta “quem paga” não tem o mesmo significado dependendo da garantia escolhida. Com uma garantia bancária (tipo Crédito Habitação), o mutuário paga uma comissão e um fundo mútuo de garantia. Uma parte do fundo mútuo é restituída ao pagamento do empréstimo, o que reduz o custo líquido em comparação com uma hipoteca onde nada é recuperável.
Com a hipoteca, a totalidade dos custos é adquirida definitivamente. Emolumentos do notário, taxa de publicidade fundiária, contribuição de segurança imobiliária: nenhum desses valores retorna ao mutuário, mesmo que o crédito seja quitado antecipadamente.
Os retornos variam nesse ponto conforme as instituições, mas, em regra geral, a garantia continua sendo menos onerosa para o mutuário quando o bem é vendido antes do fim do crédito. A hipoteca se justifica quando o banco a exige (perfis atípicos, bens específicos) ou quando nenhum organismo de garantia aceita o dossiê.
Dedutibilidade fiscal dos custos de hipoteca
Para uma compra residencial clássica, os custos de hipoteca não são dedutíveis da renda. O regime fiscal francês reserva a dedução desses custos para investidores que declaram rendimentos imobiliários. Um mutuário que compra sua residência principal absorve, portanto, o custo integralmente, sem compensação fiscal.
Antes de validar o tipo de garantia com seu banco, é vantajoso solicitar uma comparação escrita entre hipoteca e garantia. O notário pode fornecer uma simulação dos custos de inscrição, e o banco deve integrar a totalidade desses custos no TAEG comunicado. Esse é o único indicador confiável para comparar duas ofertas de empréstimo imobiliário em pé de igualdade.