Bij een handtekening bij de notaris roept de regel “hypotheekkosten” op de afrekening vaak dezelfde reactie op: waarom dit bedrag, en vooral, wie betaalt het? Op papier lijkt het antwoord eenvoudig. In de praktijk hangt de verdeling van deze kosten af van het type garantie, de onderhandelingsmacht met de bank en het moment waarop de vraag wordt gesteld in de opzet van het dossier.
Onderhandelen over de dekking van hypotheekkosten met de bank
We zien het sinds de stijging van de rente in 2022-2023: verschillende makelaars, waaronder Vousfinancer en Artémis Courtage, melden dat banken vaker bereid zijn een deel van de garantie kosten te dekken. Deze commerciële geste is niet automatisch. Het maakt deel uit van een globale onderhandeling die de rente van de lening, de kredietverzekering en de domiciliëring van de inkomsten omvat.
Lees ook : Wat is de gemiddelde luchtafvoersnelheid van een daktoren?
Concreet, de bank vergoedt de hypotheekkosten niet achteraf. Ze biedt een “pakket” aan waarbij de kosten van de garantie zijn opgenomen in de voorwaarden van de hypotheek, hetzij door een licht aangepaste rente, hetzij door een korting op de dossierkosten. Voordat je een aanbod ondertekent, is het verstandig om de vraag rechtstreeks te stellen: “Neem je alle of een deel van de garantie kosten voor je rekening?”
Om de hypotheekkosten van een hypotheek te begrijpen, moet je in gedachten houden dat deze kosten altijd zijn opgenomen in de TAEG. De Banque de France en de DGCCRF herinneren eraan dat alle kosten die de toekenning van de lening voorwaarde zijn, in deze berekening vallen, wat voorkomt dat de bank verbergt wie daadwerkelijk de uitgave draagt.
Lees ook : Senioren: de geheimen van een gezonde ouderdom
Hypotheekkosten: wat de lener daadwerkelijk betaalt bij de ondertekening
Op de dag van de ondertekening van de akte bij de notaris, is het de lener die de rekening betaalt. Niet de bank, niet de verkoper. Het bedrag wordt ingehouden op de middelen die door de kredietverstrekker zijn vrijgegeven, zelfs voordat de rest van de prijs aan de verkoper is betaald.
De hypotheekkosten omvatten verschillende afzonderlijke posten:
- De honoraria van de notaris, berekend volgens een gereguleerd tarief en proportioneel aan het bedrag van de gegarandeerde hypotheek.
- De belasting op onroerend goed, betaald aan de dienst voor onroerend goed voor de inschrijving van de hypotheek in het onroerend goed register.
- De bijdrage voor onroerend goed veiligheid, die de staat vergoedt voor de registratie van de garantie.
- De voorschotten, die de kosten dekken die door de notaris zijn voorgeschoten (kopieën van akten, kadastrale uittreksels, enz.).
De lener is de enige wettelijke schuldenaar van deze kosten. De notaris kan deze niet aan de bank of de verkoper in rekening brengen, tenzij er een uitdrukkelijke tegenstrijdige overeenkomst is, wat zeer zeldzaam blijft.
Conventionele hypotheek of speciale wettelijke hypotheek van de geldverstrekker
Sinds 1 januari 2022 heeft de speciale wettelijke hypotheek van de geldverstrekker (HLSPD) de oude voorrang van de geldverstrekker (PPD) vervangen. Het belangrijkste verschil is de belasting op onroerend goed: de HLSPD is vrijgesteld van deze belasting op oudere goederen, wat de kosten voor de lener aanzienlijk verlaagt in vergelijking met een conventionele hypotheek.
De conventionele hypotheek daarentegen is van toepassing op alle soorten onroerend goed (nieuw, oud, grond). Het is duurder omdat het de belasting op onroerend goed omvat. Je kiest niet altijd: het is de aard van het goed en de financiering die bepaalt welke de bank zal eisen.
Opheffing van hypotheek: vaak vergeten extra kosten
De lening is terugbetaald, het goed is verkocht voordat de lening is afgelopen, of je herfinanciert de lening bij een concurrent. In elk van deze gevallen moet de hypotheek worden opgeheven. Deze handeling wordt de opheffing genoemd, en deze genereert een tweede bezoek aan de notaris met nieuwe kosten.
De kosten van de opheffing zijn voor rekening van de lener, zelfs als het een herfinanciering is die deze in gang zet. Dit onderdeel wordt vaak onderschat wanneer we twee hypotheekaanbiedingen vergelijken. Als we het goed in de eerste jaren verkopen, kunnen de cumulatieve kosten van inschrijving en opheffing een aanzienlijke meerprijs vertegenwoordigen.
Belangrijk om te onthouden: als de lening zijn termijn verstrijkt zonder verkoop of herfinanciering, verdwijnt de hypotheekinschrijving automatisch een jaar na de laatste vervaldatum. Er is dan geen opheffing nodig, en besparen we deze kosten.
Hypotheek of bankgarantie: vergelijk de werkelijke kosten voor de lener
De vraag “wie betaalt” heeft niet dezelfde betekenis afhankelijk van de gekozen garantie. Met een bankgarantie (type Crédit Logement) betaalt de lener een commissie en een garantie fonds. Een deel van het garantie fonds wordt terugbetaald bij de terugbetaling van de lening, wat de netto kosten verlaagt in vergelijking met een hypotheek waar niets terug te vorderen is.
Bij de hypotheek is het totale bedrag van de kosten definitief verworven. Honoraria van de notaris, belasting op onroerend goed, bijdrage voor onroerend goed veiligheid: geen van deze bedragen komt terug bij de lener, zelfs niet als de lening vervroegd wordt terugbetaald.
De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de instellingen, maar over het algemeen blijft de garantie minder kostbaar voor de lener wanneer het goed vóór het einde van de lening wordt verkocht. De hypotheek is gerechtvaardigd wanneer de bank deze vereist (atypische profielen, specifieke goederen) of wanneer geen enkele garantie-instelling het dossier accepteert.
Fiscale aftrekbaarheid van hypotheekkosten
Voor een klassieke residentiële aankoop, zijn de hypotheekkosten niet aftrekbaar van de inkomsten. Het Franse belastingregime staat de aftrek van deze kosten alleen toe voor investeerders die onroerend goed inkomsten aangeven. Een lener die zijn hoofdverblijf koopt, neemt dus de kosten volledig voor zijn rekening, zonder fiscale compensatie.
Voordat je het type garantie met je bank bevestigt, is het nuttig om een schriftelijke vergelijking tussen hypotheek en garantie aan te vragen. De notaris kan een simulatie van de inschrijvingskosten geven, en de bank moet al deze kosten in de TAEG opnemen die wordt gecommuniceerd. Dit is de enige betrouwbare indicator om twee hypotheekaanbiedingen op gelijke voet te vergelijken.